Wertermittlung

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Wir ermitteln den Marktwert Ihrer Immobilie!

 

Aber was ist nun der tatsächliche Wert einer Immobilie und wie wird er ermittelt? Im Laufe der Zeit haben sich drei Bewer-

tungsverfahren durchgesetzt. Diese sind:

 

  • das Sachwertverfahren
  • das Ertragswertverfahren und
  • das Vergleichswertverfahren

 

Das Sachwertverfahren wird üblicherweise bei Immobilien angewendet, bei denen die Eigennutzung im Vordergrund steht. Renditeüberlegungen sind von untergeordneter Bedeutung. Die persönlichen Überlegungen stehen hier im Vordergrund. Dies trifft in den meisten Fällen auf Einfamilienhäuser zu. Hierbei ist zu beachten, dass eine differenzierte Bewertung des Bodens, der baulichen Anlagen und den Wert der Außenanlagen vorgenommen wird. 

Das Grundprinzip des Sachwertverfahrens liegt in der Betrachtung, was eine neu errichtete, vergleichbare Immobilie am Wertermittlungsstichtag kosten würde, reduziert um den zeitlichen substanziellen Werteverfall. Bauliche Besonderheiten wie z.B eine Sauna oder eine Kelleraußentreppe, aber auch Mängel am Gebäude oder Sanierungsstau, sind gesondert durch Zu-/ Abschläge zu bewerten. Hier spielen unsere langjährige Erfahrung und unsere umfangreichen Kenntnisse über Bausubstanz und Sanierungskosten eine tragende Rolle.

 

Das Ertragswertverfahren wird in erster Linie, anders als das Sachwertverfahren, für die Wertbestimmung von Immobilien verwendet, bei denen die Rendite der wesentliche Entscheidungsträger für den Erwerb oder die Erbauung darstellt. Es wird somit überwiegend bei Mehrfamilienhäusern, Geschäftshäusern oder Bürogebäuden verwendet. Darüber hinaus wird es bei Immobilien als stützendes Verfahren verwendet, die sowohl einer Eigen- als auch Fremdnutzung unterliegen, z.B. Zweifamilienhäuser, Eigentumswohnungen oder Wohn- und Geschäftshäuser.  

Des weiteren wird das Ertragswertverfahren seit dem Jahr 2009 für die steuerliche Berechnung der Erbschafts- und Schenkungssteuer angewendet.

 

Bei dem Vergleichswertverfahren wird der Wert der Immobilie aus den Kaufpreisen vergleichbarer Immobilien abgeleitet. Zu beachten ist, dass eine ausreichende Anzahl an Vergleichsobjekten vorliegt und das diese direkt mit dem Wertermittlungsobjekt vergleichbar sind. Dabei müssen Gebäudeart und Nutzung, Baujahr und Bauweise, Zustand sowie besondere Ausstattung und Außenanlagen übereinstimmen.